自己借地権とは?

自己借地権とは

どのようなもの?

 

自己借地権というのは、土地所有者が、自己を借地権者として設定する借地権のことをいいます。自己借地権は、借地権付マンションの分譲などの場合に役立てられます。

 

借地借家法における

新設について

 

土地所有者が区分所有建物を建ててこれを分譲する場合には、従来ですと、民法の混同の原則によって、土地所有者は自らのために借地権を設定することはできませんでした。

 

しかしながら、借地借家法の制定(平成4年に施行)によって、自己借地権が新設され、これが可能になりました。

 

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借地借家法の

自己借地権の内容は?

 

借地借家法では、マンションの敷地権のように、他の者と共に有するときに限り、借地権設定者が自らその借地権を有することを妨げないとしています。

 

そして、準共有となる場合にのみ自己借地権が認められます。

 

また、借地権が借地権設定者に帰した場合であっても、他の者と準共有となるときは、その借地権は消滅しないものとされています。

 

よって、土地所有者は、最初の買主が現れた時点で、その者と自己とを借地権者とする順地権を設定し、自己の準共有部分を順次譲渡することができることとなりました。

 

自己借地権とは

例外的に認められているものです

 

自己借地権とは、借地借家法の第15条に規定されているもので、土地所有者が建物をその土地の上に建てた場合に、自分で自分に土地を貸すことを言います。

 

例えば、Aさんが自分で所有している土地の上に建て物を建てた場合には、Aさんが賃貸人であると同時に、賃借人にもなるということです。

 

ただし、原則として、現在の日本の法律では、この自己借地権は認められていません。ですから、自己借地権を登記簿に登録することはできないことになっています。

 

なお、土地の所有者と第三者が土地上の建物を共有している場合には、例外的に自己借地権が認められています。

 

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なぜ自己借地権が設定されるの?

その目的は?

 

もし自己借地権の設定ができないと、「地上権付分譲マンション」や「賃借権付分譲マンション」をつくるのが難しくなってしまうからです。

 

これらのマンションは、分譲業者である売主が地主になり、区分所有建物の敷地権を地上権・賃借権とするものです。

 

敷地権登記や表示登記というのは、本来売主がするものです。

 

ですが、マンション販売前の区分所有者は売主ですから、土地所有者が地上権者や賃借権者になってしまうと、民法179条の権利混同が生じてしまうのです。

 

こうした事情から、借地借家法の第15条で自己借地権の規定をすることとなったのです。

 

なお、もし自己借地権が認められていない場合は、上記のケースでは、子会社など第三者を間にかませて、その子会社などの所有とした上で、区分所有者を地上権者や賃借権者としなければなりません。

 

あるいは、その子会社等を地上権者や賃借権者として、さらに区分所有者を転地上権者や転賃借権者とする方法も考えられます。

 

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